Haldus- Kas palgata mingi ettevõte või teha seda ise?

Alati pole palgatud ettevõttesse haldusjuhti, kes tegeleks ja vastutaks ehitise igapäevase toimimise eest. Samas ehitise toimimiseks ja töö sujumiseks peavad süsteemid toimima, ning ehitise ümbrus korras olema.

On olukordi, kus iga hoone või ettevõtte omanik teostab pisiremondi või haldus töid-teenuseid ise. Kuid vahest seda aega pole ja tänapäeva kiires tempos jäetakse unarusse palju asju, milleni ei jõutud erinevate aspektide põhjusel. Ning kui tuleb otsus teha kõik korda, läheb remont kordades rohkem maksma, kuna on tekkinud asjaolud mida kohe tähele ei pandud. Siin kohal võin märkida, et kui objektil on olemas lepinguline haldusjuht või siis otseselt ettevõte oma haldur, on võimalik kõrvaldada tekkinud viga lähima aja jooksul ja palju valutumalt. Haldus ettevõte puhul, on asi palju lihtsam, kuna ta ei viibi koguaeg teie kontoris, vaid tuleb nt. tunni aja jooksul Teie kõne peale, korra nädalas või siis oopiski korra kuus kõike kontrollimas, ning vajadusel teostab vajalikud tööd. Avarii olukorras sõltuvalt probleemist on samuti võimalik, et Haldus ettevõte likvideerib avarii, või leiab pädeva ettevõte selle eemaldamiseks.

Disain/Eskiisprojekt- milleks?

Antud tegevus lubab leida erinevaid lahendusi, renoveeritava või uue ehituse puhul.

Kui rääkida Disain projektist, see on suunatud rohkem viimistlusele ja erineva mööbli paiknemisele, samas eskiisprojekt on iga projekti alustala mis puudutab rohkem konstruktiivset osa!

Tellija esitab meile ootused, nõudmised ja vajadused planeeritava ruumi või ruumide lähteülesandeks, mille järgi koostame oma nägemuse ja kontseptsiooni projektis.

Et tagada kliendile optimaalsete lahenduste saamine, pakume eelnevalt läbitöödeldud erinevaid lahendusi, kus on häid ja halbu külgi, vastavalt olukorrale.

Eramu ehitus – miks valida üks töövõtja kogu maja ehituseks?

 Uue eramu ehitus on üsna lihtne protsess, kui on tagatud üks tähtis nüanss-korralik ja detailne projekt! Lihtne on ta võrreldes just vanade majade ja korterite täieliku renoveerimisega. Uue maja puhul on väga vähe võimalust üllatusteks ja konstruktsioonilisteks probleemideks. Praktikas läheb organiseerival ja juhtival personalil oluliselt rohkem töötunde vana maja renoveerimisel kui uue maja ehitusele.

Kuna uue maja ehitus on oluliselt lihtsam, siis on ka rohkem olukordi, kus Klient otsustab tellida töö etapiti erinevatelt töövõtjatelt. Näiteks võtab müüriladumise ühelt, fassaadi teiselt, katuse kolmandalt ning sisetööd neljandalt firmalt. Selle tulemusena hoiab Tellija küll mingil määral raha kokku aga mis võivad olla selle tagajärjed?

Erinevate sõlmede lahendused

Üks näide on selline: Klient tellis katusetööd ühest firmast ja fassaaditööd teisest firmast. Iga töövõtja vaatas kuidas oma töö tehtud saaks – katuseehitaja ehitas katuse valmis paigaldades ka tuulekastilauad lõpuni ära. Peale seda tuli fassaaditööde teostaja ning soojustas maja tuulekastini. Fassaadiehitaja lähtus sellest, et kuna tuulekast oli valmis, siis nii pidigi olema. Kuna fassaadilahenduste puhul tihtipeale mingit erilist projekti peale vaadete ei ole, siis seda sõlme ei taibanud keegi ka kontrollida. Tegemist ei ole väga suure kahju ja probleemiga kuna külmasild ei ole märkimisväärne antud kontekstis aga see on koht, kus oleks maja peatöövõtja olnud vastutav ning oleks pidanud olukorra lahendama. Praegusel juhul ei ole justkui keegi vastutav ja kannatab Klient.

Garantii

Kõige suuremad vaidlused ja probleemid tekivad üldjuhul erinevate töövõtjate puhul garantii osas. Kui pakutakse eramu ehitust „võtmed kätte“ lahendusena, siis üldiselt lähtutakse eelarve koostamisel sellest, et 2 aasta jooksul peab töövõtja-tööteostaja vähemalt ühe parandustööde visiidi tegema. See tekib seoses uue maja liikumistega, mis üldiselt kipuvad toimuma esimestel aastatel. Ühe töövõtja puhul ei ole Kliendil kindlasti seda stressi, et peaks mitmete osapooltega hakkama vaidlema, et kes millegi eest täpselt vastutab.

Erinevate etappide üleandmine/vastuvõtmine

Erinevate töövõtjate vahel tööfrontide üleandmine/vastuvõtmine on tihtipeale üsna keeruline protsess. Üks näide: Klient tellis müüriladumise ühest kohast, siseviimistluse ja fassaadi teisest kohast. Müüriladuja teostas oma töö, andis töö üle ning sai oma raha. Nüüd läks veidi aega fassaadi töödeni kuna järgmisena ehitati katus. Lõpuks tuli fassaadi töövõtja, kes ütles, et müürid on liiga kõverad ja temal kulub oluliselt rohkem liimsegu või halvemal juhul peab hakkama seinasid tasandama, mille tulemusena võib olla lisakulu tuhandeid eurosid.

Klient on  selleks ajaks võtnud müüriladumise heas usu töövõtjalt vastu ja enam ei ole võimalik väga lihtsalt mingeid tagasimakseid müüriladujatelt saada. Järgmisena tuleb objektile maalritööde töövõtja ning ütleb, et plokid on astmes ja seinad täisnurgast väljas ning taotleb kliendilt samuti tuhandetesse eurodesse ulatuvaid lisarahasid. Kui olete valinud ühe töövõtja oma maja ehitusele, siis selline olukord ei saa mingil juhul juhtuda.

Tööde organiseerimine

Olukorras, kus olete valinud raskema tee ning võtate erinevad töövõtjad, siis peate organiseerima lõputult kokkusaamisi ning olete siiski põhilise info edastaja rollis. Peate tihti kokku puutuma erinevate töövõtjate esindajatega  ning sellest tulenevalt ka erineva asjaajamise ning suhtumisega. Kui olete valinud ühe töövõtja, siis on põhiline info edastaja peatöövõtja ning tema ülesanne on Kliendiga järkjärgult asju kooskõlastada. Peatöövõtjal on tavaliselt piisavalt kogemust, et teha tööprotsess Kliendile piisavalt valutuks ning lihtsalt arusaadavaks

Ise kõiki töid organiseerides on suur tõenäosus, et rahaliselt võidate aga on ka tõenäosus, et hävite.

Maja ja korteri ehituse puhul on meil enamasti olnud kokkupuude “võtmed kätte” kontseptsiooni pakkumise ja teostamisega. Sellistel juhtudel on kliendi huvi võimalikult vähe ise ehitusprotsessis osaleda ning päeva lõpuks ei ole enam tähtis ainult hind vaid ka usaldusväärsus.

Vana maja renoveerimine ja remont – Mida arvestada?

Olles küll enamus aja korterite renoveerimisega tegelenud on siiski iga teine töö viimasel ajal vana maja renoveerimine. Võiks öelda, et suurt vahet kahel  tööl polegi. Vana maja puhul on lihtsalt rohkem eriosasid ja konstruktsioone. Kortermajad on üldiselt mingis mõttes tüüpprojektid  ja ei ole väga palju üllatusi, vana maja renoveerimine on protsess, kus on tihti rohkem asju, mida ette ennustada ei saa. Samamoodi on vana maja puhul vaja panna rõhku rohkem konstruktsioonidele ja soojustusele.

Selliste tööde puhul on alati soovituslik Kliendil võtta, kas ehitusjärelvalve, teha projekt või siis Kliendil mõned korrad tööde käigus sõltumatu eksperdiga konsulteerida. See annab Kliendile kindluse, et saab endale tehniliselt korras ja kvaliteetse maja. Neid meetmeid ei ole alati vaja rakendada, aga enamjuhtudel on kasulik.

Vana maja renoveerimine on tihti nii laiaulatuslik ja üllatusterohke, et suurimaks probleemiks saavad lisatööd. Kui ei ole tehtud tööde teostamiseks projekti, siis on raske enne tööde teostamist selgeks teha kõiki pisinüansse. Tihti tekkib just selliseid olukordi, et ei ole alguses suutnud kõiki pisinüansse täpsustada.

Kõige hullem on kui analoogsed probleemid ilmnevad tööde käigus ja jäävad ka kohe praktiliselt tööd segama. Need olukorrad nõuavad Kliendilt ja Ehitajalt kompromissialdist suhtumist ja kiiret reageerimist, et tähtaeg ei kannataks.

Vana maja renoveerimine on iga töövõtjale just alati väljakutseks kalkulatsioonide tegemisel. Sel puhul ei saa arvestada , et on olemas mingi maja renoveerimise m2 hind, on olemas uue maja ehituse m2 hind tüüpprojektist tulenevalt, aga vana eramajaga see lihtne ei ole. Vana maja puhul on väga palju erinevaid detaile, mida tuleb tähele panna ja alati on erinevad Kliendid, kellel on erinevad soovid, et kui ulatuslikult üldse soovitakse töid teostada. Klient peaks enne tööde alustamist otsustama, kas ta soovib teha väga korraliku ja detailselt ilusa lahenduse või määrab rohkem üldpilt. See väljendub näiteks kõige paremini puitfassaadi puhul. N: Kas on soov katta lihtsalt fassaad laudisega või on vaja ka maja seinad ära rihtida? See on väga oluline küsimus eelarve töömahu aspektist.

Kõik need väljatoodud nüansid viitavad sellele, et vana maja renoveerimine nõuab kindlasti pädevat ehitajat, kes on tööde ja olukordadega ennem kokku puutunud.

Korteri remont

Kas kogu korteri remont odavalt ja osaliselt või üks osa ja korralikult?

On puudutud kokku klientidega, kes tulevad jutuga, et vaja remontida korter, aga raha on täpselt “X summa”. Tehakse Kliendile hinnapakkumine, aga summa läheb eelarvest märkimisväärselt üle. Siinkohal tekib küsimus Kliendi seisukohast, kas hakata igalt poolt kärpima natuke või teha üks töö korralikult?

Kui kärpida igalt poolt natuke siis justkui jääb kogu remont natuke vajaka ja selle asja hullem pool on see, et need tööd, mis saavad täna kärbitud, neid ei ole võimalik hiljem tagantjärgi teostada.  Üldiselt korteri remontimisel on selline otsus lõplik ja tagasiteed ei ole.

Alati on soovituslik Kliendil teha sellises olukorras üks asi korralikult ja põhjalikult, see on igas mõttes kasulik. Kui Te näiteks müüte korterit, siis väärtust annab see kui korteris on tehtud korralikult ära vannituba ja ülejäänu vajab korralikku maalritööd. Hullem on see kui kogu kogu korter vajab natuke ümbertegemist või näiteks vannitoa remontimisel on jäetud põrandaküte panemata ja seinad on plaaditud kõvera seina peale.

Ostja või hindaja vaatab enamasti seda nii ,et vannituba vaja ilmselt uuesti tegemist. Teine olukord on see kui klient jõuab oma pooliku remondiga ühelepoole ja kahe aasta pärast avastab, et peab uuesti otsast alustama.

Loe, miks on korteri renoveerimine keeruline?

Korteri Renoveerimine

Tihti arvatakse, et korteri ehitus on lihtne ettevõtmine, kuid täna, mil selles valdkonnas on oldud juba mitmeid aastaid, võib öelda, et nii see tegelikult pole. Paljud inimesed on valede otsuste tõttu kannatanud nii moraalset kui ka majanduslikku kahju. Siinkohal võib välja tuua näited miks need ettevõtmised on halvale teele läinud:

Klient võtab erinevatele tööetappidele eraldiseisvad ehitajad/meistrid

Sellisel juhul võetakse korteri (tühi karp) ehituseks 3-5 erinevat töömeest – plaatija, elektrik, puusepp, kipsipaigaldaja, maaler, torumees jne. Suurimaks väljakutseks saab nende osapoolte effektiivse koostöö korraldamine. Tuleb arvestada, et kui töölised üksteist ei tunne, siis enamikel juhtudel me ei tea kui hästi nad suudavad omavahel suhelda, et tööd saaksid kiirelt organiseeritud ning tehtud.

Alati võib olla kuskil ka nn “nõrgim lüli” kelle viga võib pidurdada teiste tööliste tööd ning samuti tekitab kliendile lisakulu. Antud ülesehituse puhul tuleb kliendil arvestada, et tema organiseerida on ka suures plaanis kõik ehitusmaterjalid. Selline tööde ülesehitus on väga keerukas ja aeganõudev ning enamikul juhtudel ei anna soovitud tulemust.

Klient on otsustanud, et korteri renoveerimine toimub ühe mehe poolt.

Antud valiku puhul on kõige suurem oht, et kahju tekib pikas plaanis ja vead ei pruugi töid tehes välja tulla. Praktikas on olukord selline, et klient on leidnud endale selle ühe ja õige ehitaja, mis tähendab seda, et ehiatajal ei ole kõrval ühtegi kontrollorganit.

Esimese ülesehituse puhul oleks plaatija kohe täheldanud kui torutööd või kipsitööd on tehtud kehvasti. Praegusel juhul teeb üks ehitaja endale tööd ise ette ja nii saab ta alati eelmise halvasti tehtud etapi kuidagi ikka ära peita või jääb see talle endalegi tähele panemata. See aga tekitab olukorra kus klient kahe aasta pärast märkab, et maalritöö praguneb või torud on vaikselt kaks aastat tilkunud ja alt naabri sein juba hallitab. Ja muidugi on teada tuntud tõde, et kui üks mees oskab kõike, siis tegelikult ei oska ta midagi. Võib praktika põhjal öelda, et 90% juhtudel vastab tõele.

Kõige odavam pakkuja

Klient on võtnud näiteks kolm pakkumist, millest üks paistab olevat selgelt kõige odavam. Ta kinnitab selle, eelkõige hinna tõttu. Ei saa öelda siinkohal, et odavaim pakkumine on nendest kõige kehvem, aga peab välja tooma mõned nüansid , mida peab valiku tegemisel kindlasti arvestama. Kõige olulisem aspekt on, et klient teeks endale selgeks mida üks või teine pakkumine sisaldab. Teiseks tuleb uurida ettevõtte tausta ning seal töötavate inimeste pädevust. Lihtsaim viis selleks on lasta ehitajal vormistada kindel tööde graafik ning lasta teile selgeks teha kõik tööde etapid ning kogu ehitusprotsess, peensusteni. See annab teile juba aimduse ehitaja kompetentsusest.

Tegeleme põhjalikult korterite ja majade renoveerimisega ning selles vallas on meie meeskonnal suured kogemused. Vana korteri või maja renoveerimisel on tavaliselt palju erinevaid tehnilisi kui ka kujunduslikke detaile millele tuleb tähelepanu osutada. Seetõttu julgeks väita, et vana korteri või maja renoveerimine on märksa raskem kui uue hoone või korteri rajamine. Olemasolevate konstruktsioonide hindamine ja korrastamine on alati keerukam kui projekti järgi uue ehitise rajamine.